來源：搜狐焦點

2022年5月，龍華規(guī)土委公示了關于“龍華新城核心地區(qū)”（局部）法定圖則，通告涉及多宗地塊調整，原規(guī)劃的摩天高樓變成了綠地公園，商業(yè)用地變更為二類居住用地。在隨后的土拍中也上新了這些變更后的地塊，并分別被華潤和中海摘得。

3月17日華潤超核中心潤府啟動I深圳誠意登記，預示著深圳北站核心區(qū)的新盤PK賽正式拉響，打破了保利招商龍譽一盤在售的局面，而超核中心潤府的“競爭對手”還有中海瓏悅理、超核中心二期、超核紫蕓府、中洲黃金臺項目。對龍華樓市來說，“深圳北站五子”時代即將來臨。

(相關資料圖)

本板塊也將建成“城市超核”，也將成為龍華城市的新名片。

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日常生活配套PK

城市超核5盤共享商業(yè)配套，細化到日常生活，仍有差別。

在交通方面，可經與深圳北站交通樞紐通往全城方向，深圳北站目前在運地鐵鐵4號線、5號線、6號線；規(guī)劃中還有地鐵22號線、27號線、深惠城軌。搭乘高鐵通往香港、廣州及全國也十分便捷。

經地圖測距，5盤到深圳北站地鐵口步行距離分別為：超核紫蕓府約400米、中海瓏悅理家園約500米、超核中心潤府約700米，保利招商龍譽府約800米，中洲黃金臺約1公里。同理也為便捷度排序。

居住環(huán)境及景觀方面，超核紫蕓府背靠南園公園，面朝超核綠芯公園,南北無遮擋；中海瓏悅理與兩個公園一路之隔，通往兩個休閑片區(qū)都方便，且南側是教育用地，無需擔心遮擋問題；超核中心潤府，開發(fā)代建超核綠芯公園及自身配建建面約13.4萬㎡的“萬象商業(yè)+游樂式公園”，享受其配套的便捷度可能更高，也是區(qū)域內的標桿城市配套；

中洲黃金臺與超核綠芯公園相隔約400米，不過北側公園景觀或被超核中心潤府遮擋，步行至南園公園約650米，項目南側則是學校和城中村景觀；

保利招商龍譽北側是南園公園，南側是城中村景觀。且項目東西兩側有地鐵6號線和4號線的地面軌道，使得空間上與周邊有割裂感，并且相對其余4個項目而言，除了有主交通干道的車行噪音，還將忍受地鐵途徑的噪音。

此外，超核中心潤府、中海瓏悅理、超核紫蕓府、中洲黃金臺相連的緊密，更容易形成居住氛圍。

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各項目產品PK

超核城市5子的部分參數(shù)如下，其中入市進度最慢的或是中洲黃金臺，它也是目前釋放項目信息最少的。

從小區(qū)建設規(guī)模來看，北站超核中心、中洲黃金臺總建面均超過44萬㎡，屬于大型居住社區(qū)，保利招商龍譽總建面約17萬㎡，屬于中型社區(qū)；超核紫蕓府的小區(qū)規(guī)模最小。

容積率上看，中洲黃金臺僅4.16，是5子中容積率最低的盤，加上項目主要打造住宅社區(qū)，整體的居住品質可能會更高。但項目從1993年簽訂土地使用權出讓合同，迄今已有26年時間，仍未“打磨”出來，入市時間難以確定；保利招商龍譽、超核中心潤府、超核紫蕓府容積率在5-5.5之間，中海瓏悅理的容積率達到了6，相對密度較高。

價格方面，華潤、中海這3盤均為限價樓盤，價格一致，保利招商龍譽有“降價地塊”的紅利，相對價格較低，比較有優(yōu)勢。不過本次超核中心潤府最終決定按毛坯銷售，售價方面與保利招商龍譽相近，也讓購房者們可以降低預算入手；目前中海瓏悅理尚未確定交付方式，不過超核中心潤府開了這個頭，大概率也會選擇毛坯交付；而黃金臺即使非限價地塊，預計毛坯售價也在7.2萬/㎡左右。

戶型產品方面，超核紫蕓府和中洲黃金臺目前具體的戶型信息暫未知，下面主要來看保利招商龍譽、超核中心潤府、中海瓏悅理的戶型。

三房類產品：

超核中心潤府主打改善產品，99㎡3房2廳2衛(wèi)闊景戶型；

保利招商龍譽主打剛需產品，有83㎡3房2廳1衛(wèi)、95㎡3房2廳2衛(wèi)（橫廳和豎廳可選）；

中海瓏悅理則有88㎡、97㎡、101㎡三個面積段的3房2廳2衛(wèi)可選。

如今置業(yè)講究一步到位，很多剛需家庭都都選擇2衛(wèi)產品，上車的話中海瓏悅理的88㎡產品符合主流需求，改善置業(yè)的話超核中心潤府有豪宅基因，選擇也不差。

四房類產品：

超核中心潤府有建面約114㎡、143㎡的4房產品，可剛需可改善；

保利招商龍譽有125㎡的4房產品；

中海瓏悅理有128㎡的4房產品；

整體而言，3房選擇性中海瓏悅理和保利招商龍譽的選擇性較多，上車4房及改善置業(yè)可關注超核中心潤府。

據網傳，中海瓏悅理的戶型使用率非?？捎^，戶型使用率均超90%，具體以官方公示為準。

超核中潤府戶型圖：

保利招商龍譽戶型圖：

中海瓏悅理主力戶型圖：

物業(yè)管理方面，超核城市5子均為品牌名企，小區(qū)物業(yè)管理也均為同品牌物業(yè)公司，物業(yè)費方面，目前保利招商龍譽稍貴一點。

交房時間方面，如果中海瓏悅理同為交付標準是毛坯的話，三盤都有可能集中在2025年交付，如果是帶裝修則有可能推遲。

綜合來看，外在環(huán)境配套上超核中心潤府≥中海瓏悅理≥超核紫蕓府＞中洲黃金臺＞保利招商龍譽；

戶型選擇上中海瓏悅理＞超核中心潤府＞保利招商龍譽。

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