來源：新黃河
萬柳書院，一度被認(rèn)為是北京豪宅的“天花板”，如今因成不良債權(quán)的抵押物引發(fā)關(guān)注。
去年5月，萬柳書院的一處約300平方米的房產(chǎn)進(jìn)入司法拍賣，最終以1.09億元成交，單價達(dá)到約36.47萬元/平方米。在社交短視頻平臺上，也曾多次出現(xiàn)“萬柳書院少年”的段子。
萬柳書院。
(資料圖片)
近日，京東拍賣平臺上發(fā)布的北京赫華恒瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“赫華恒瑞”）不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目引發(fā)關(guān)注。公告顯示，赫華恒瑞這筆不良債權(quán)的抵押物為萬柳書院的住宅，債權(quán)總額46.9505億元，處置主體為中國信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司（以下簡稱“信達(dá)公司”）。
根據(jù)京東拍賣平臺上的信息，抵押物中有75套未售萬柳書院住宅，根據(jù)上述債權(quán)金額，核算下來這些住宅均價超過6000萬/每套。信息中還標(biāo)明，中赫集團(tuán)有限公司（以下簡稱：中赫集團(tuán)）是共同債務(wù)人，中赫置地有限公司（以下簡稱：中赫置地）、中赫集團(tuán)有限公司實(shí)際控制人周金輝及其配偶為提供連帶責(zé)任保證。
截至5月18日，已經(jīng)有2萬人次的圍觀，61名意向人。但據(jù)網(wǎng)傳消息，這些住宅大都已出售并有業(yè)主入住，而在北京市住建系統(tǒng)中，也可以查到抵押中的房產(chǎn)有的顯示為已簽約狀態(tài)。
頂級豪宅變身抵押物，到底發(fā)生了什么？近年來，背后的中赫集團(tuán)又遭遇了什么困局？
頂級豪宅的前世今生
“萬柳的墻，西宸的缸，霄八的頂，融創(chuàng)的湖，紫辰院的樹，北平府的院子住著誰”，在北京流傳的這段順口溜中，不難看出萬柳書院在豪宅中的地位。
萬柳書院位于北京的教育高地海淀區(qū)，周邊有不少知名學(xué)府，在中赫集團(tuán)官網(wǎng)上，對于萬柳書院項(xiàng)目的描述中也提到，“中關(guān)村三小、人大附中等稀缺教育資源近在咫尺。”
時間回到2012年7月，北京市海淀區(qū)萬柳地塊進(jìn)入現(xiàn)場競價拍賣程序，最終中赫置地通過46次現(xiàn)場競價以及327輪激烈的回購房面積競報，以總價26.3億元、樓面價4.42萬元/平方米、溢價率40.9％，拿下該項(xiàng)目。當(dāng)年，中赫方面也表示，樓面地價達(dá)到4.42萬元/平方米，刷新了當(dāng)年北京單價“地王”紀(jì)錄。
根據(jù)媒體報道，2015年1月，萬柳書院現(xiàn)房開售，首批132套房源均價14.5萬元/平方米，產(chǎn)品為205-558平方米的三居至五居。一套房的起步價約為3000萬元，部分產(chǎn)品達(dá)到7000萬元。
豪宅單價紀(jì)錄上，也常常在萬柳書院的報道宣傳中提及。根據(jù)中赫集團(tuán)官網(wǎng)信息，2015年過半，北京單價10萬元/平方米以上住宅的歷史紀(jì)錄已經(jīng)被打破，新的紀(jì)錄創(chuàng)造者是中赫置地開發(fā)的萬柳書院項(xiàng)目。而以前的紀(jì)錄保持者同樣來自中赫置地——釣魚臺七號院。
阿里法拍網(wǎng)上被拍賣的萬柳書院房產(chǎn)。
從當(dāng)年的單價“地王”到單價“樓王”，此后的萬柳書院也一躍成為北京的豪宅象征。最近一次備受矚目的豪宅交易發(fā)生在去年5月，阿里法拍網(wǎng)顯示，萬柳書院于2022年5月14日先后拍出兩套房產(chǎn)，合計成交價約1.85億元。其中一套房產(chǎn)在5503萬元起拍價的基礎(chǔ)上，翻了近兩倍，最終成交價1.09億元，單價達(dá)36.47萬/平方米，刷新北京法拍房成交紀(jì)錄。坊間有消息傳，競買者為金山辦公前董事長葛珂。新黃河記者在阿里法拍網(wǎng)上也注意到，萬柳書院也有多個參與拍賣的車位，其中價格最高的起拍價為353.68萬元。
阿里法拍網(wǎng)上被拍賣的萬柳書院車位。
鏈家網(wǎng)上顯示，萬柳書院3月份參考價27.3025萬元/平方米，暫無在售房源。海淀區(qū)一位房產(chǎn)銷售經(jīng)理告訴新黃河記者，目前所代理的均是萬柳書院的二手房。
不過，近年來中赫集團(tuán)尤顯低調(diào)。在一次公開報道中，中赫集團(tuán)也表示已由“高端住宅開發(fā)商”向“高端物業(yè)開發(fā)和持有運(yùn)營商”轉(zhuǎn)型。
困局待解的中赫集團(tuán)
赫華恒瑞不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的公告顯示，截至2023年1月31日，債權(quán)金額為46.9505億元，其中債權(quán)本金37.5億元。萬柳書院小區(qū)是赫華恒瑞名下現(xiàn)在唯一開發(fā)和銷售的樓盤，屬于現(xiàn)房銷售，已售房產(chǎn)已經(jīng)正常交房和入住。
赫華恒瑞不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公告
公告中還提到，本項(xiàng)目到期日為2025年3月份，債務(wù)人曾存在逾期等違約情形，并以主債務(wù)人名下位于北京市海淀區(qū)萬柳華府北街9號院（萬柳書院）的住宅、商業(yè)服務(wù)用房以及車位作為抵押物。
上述提到的中赫集團(tuán)正是萬柳書院背后的開發(fā)商。根據(jù)公開信息，中赫集團(tuán)創(chuàng)立于2005年，致力于高端地產(chǎn)、商業(yè)開發(fā)、文旅體育等產(chǎn)業(yè)。在高端地產(chǎn)界，中赫集團(tuán)打造過多個豪宅標(biāo)桿，其中就包括位于北京的北緯40度、釣魚臺7號院等。
天眼查信息顯示，北京赫華恒瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2009年，注冊資本5008萬元，是中國信達(dá)成員。2019年時，中赫集團(tuán)、中赫置地等已經(jīng)退出赫華恒瑞股東行列，目前，中國金谷國際信托有限責(zé)任公司成為唯一股東。
為了解決資金問題，引入信托公司入股融資，在商界這樣的做法并不少見。然而此次萬柳書院75套住宅被抵押也昭示著中赫集團(tuán)的債務(wù)危機(jī)并不輕松。
天眼查信息顯示，2023年4月，赫華恒瑞成被執(zhí)行人，被執(zhí)行總金額超過2000萬元；2022年9月以來，中赫集團(tuán)多次成為被執(zhí)行人，被執(zhí)行總金額超過8.9億元，兩次成失信被執(zhí)行人；2022年9月以來，中赫置地同樣多次成為被執(zhí)行人，被執(zhí)行總金額超過9.3億元，同時兩次成為失信被執(zhí)行人。今年2月，中赫置地及法定代表人周金輝還被北京市朝陽區(qū)人民法院下達(dá)限制消費(fèi)令。
可以看到的是，中赫集團(tuán)正在經(jīng)歷一場債務(wù)危機(jī)。
另一個備受關(guān)注的原因，源于中赫集團(tuán)對體育的投資，公開資料顯示，2016年年底，中赫集團(tuán)布局體育產(chǎn)業(yè)，對北京國安足球俱樂部增資35.5億元，獲得64%股權(quán)，成為該俱樂部第一大股東，并于2021年全資持有。2017年，北京國安足球俱樂部也正式更名為北京中赫國安足球俱樂部。同時，中赫集團(tuán)還是崇禮太子城冰雪小鎮(zhèn)的投資運(yùn)營商。根據(jù)天眼查信息顯示，冰雪小鎮(zhèn)的投資主體中赫太舞（張家口崇禮）文化旅游有限公司也多次成被執(zhí)行人，相關(guān)資料還顯示，因?yàn)橘Y金問題，其股權(quán)也被質(zhì)押。
被抵押的豪宅，何去何從？
超過46億元的債權(quán)總額，并非小數(shù)目。值得注意的是，此次京東拍賣上的信息顯示，75套萬柳書院小區(qū)住宅并非是競價拍賣，而是資產(chǎn)推介招商。有業(yè)內(nèi)人士分析，此項(xiàng)目真正實(shí)現(xiàn)交易，難度較大。而根據(jù)鳳凰網(wǎng)《風(fēng)暴眼》的報道，一位熟悉萬柳書院房產(chǎn)交易的知情人士表示，這75套房產(chǎn)絕不會像傳言所稱最終走向“法拍”，因?yàn)榉课菰缫殉鍪?，業(yè)主也已經(jīng)全額繳納房款。
有媒體報道，75套住宅中有至少15套在北京市住建委網(wǎng)站顯示已網(wǎng)簽。新黃河記者在北京市住建委官網(wǎng)查詢發(fā)現(xiàn)，在75套作為抵押物的萬柳書院住宅中，確有房產(chǎn)已經(jīng)顯示為已簽約狀態(tài)。以2號樓為例，1單元401、501顯示在抵押公告中，在北京市住建委官網(wǎng)上，這兩處房產(chǎn)顯示已簽約。
北京市住建委官網(wǎng)，萬柳書院2號樓樓盤表。
被抵押的75套萬柳書院住宅。
根據(jù)第一財經(jīng)報道，有房產(chǎn)中介表示萬柳書院前兩年就賣完了，客戶交完錢、大部分已經(jīng)入住了。但是開發(fā)商之前把這70多套房子抵押出去，現(xiàn)在還沒資金解抵押，所以不能網(wǎng)簽、沒辦房本。也有媒體消息，中赫集團(tuán)與信達(dá)公司正在進(jìn)行協(xié)商，估計近期內(nèi)會有協(xié)商結(jié)果。新黃河就此多次撥打中赫集團(tuán)和信達(dá)北京分公司的對外電話，均未接聽。
上海秦兵（北京）律師事務(wù)所律師劉清告訴新黃河記者，房產(chǎn)作為抵押物登上法拍公告的情況并不少見。劉清介紹，在代理的房產(chǎn)案件中，確實(shí)有不少開發(fā)商以抵押房產(chǎn)來緩解資金緊張，待收到業(yè)主的房款后，為了資金周轉(zhuǎn)并不馬上用于解除抵押，造成業(yè)主收到的房產(chǎn)依然處于抵押狀態(tài)；同時也有房產(chǎn)已經(jīng)網(wǎng)簽，但沒有備案，或是此前開發(fā)商已經(jīng)把房產(chǎn)抵押的情況。而房產(chǎn)在轉(zhuǎn)移登記之前，所有權(quán)依然屬于開發(fā)商，業(yè)主網(wǎng)簽只是一種預(yù)告登記，只是準(zhǔn)物權(quán)，并非真正的物權(quán)。遇到房產(chǎn)被開發(fā)商抵押和被拍賣的情況，對于業(yè)主來說可以尋求法律幫助，并向開發(fā)商提出執(zhí)行異議。
在今年4月20日起執(zhí)行的《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》中也提到，商品房消費(fèi)者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。
新黃河記者：李運(yùn)恒
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