來源：證券時(shí)報(bào)網(wǎng)

（原標(biāo)題：專訪陸家嘴董事長(zhǎng)徐而進(jìn)：集團(tuán)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入 三年內(nèi)預(yù)計(jì)預(yù)收款項(xiàng)近400億元）

4月10日，陸家嘴（600663，以下稱陸家嘴、公司或上市公司）將召開2022年年度股東大會(huì)，就重大資產(chǎn)重組事宜進(jìn)行審議。

(資料圖片僅供參考)

根據(jù)此前公告，陸家嘴擬以發(fā)行股份及支付現(xiàn)金方式購(gòu)買陸家嘴集團(tuán)及其控股子公司持有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，交易價(jià)格為133.2億元。其中，擬以每股8.79元向陸家嘴集團(tuán)發(fā)行7.67億股，其余以現(xiàn)金支付，擬向不超過35名符合條件的特定對(duì)象發(fā)行股份募集配套資金，金額不超過66億元。

陸家嘴此時(shí)啟動(dòng)資產(chǎn)注入基于什么考慮？擬注入的4家標(biāo)的公司質(zhì)量如何？陸家嘴集團(tuán)儲(chǔ)備的資產(chǎn)還有哪些？近日，證券時(shí)報(bào)記者專訪了陸家嘴董事長(zhǎng)徐而進(jìn)。

徐而進(jìn)表示，早在2016年時(shí)，浦東即已明確了陸家嘴集團(tuán)的改革方向，資產(chǎn)成熟一塊注入上市公司一塊，逐步實(shí)現(xiàn)整體上市。

“在證監(jiān)會(huì)答記者問第二天內(nèi)部就開了推進(jìn)研討會(huì)，大概用了三天時(shí)間形成共識(shí)，第四天停牌，是房企中率先提出重組的?！毙於M(jìn)表示，“目前交易基本條件都已經(jīng)具備，4月10日將召開股東大會(huì)進(jìn)行審議?！?/p>

徐而進(jìn)表示，從公司目前掌握的情況看，中小投資者對(duì)資產(chǎn)重組的評(píng)價(jià)都比較正面，對(duì)重組方案都持支持態(tài)度，“對(duì)于通過審議，我們充滿信心，當(dāng)然最終還是要看投票結(jié)果?！?/p>

據(jù)透露，4家標(biāo)的公司注入后，會(huì)給上市公司帶來一些現(xiàn)金流以及良好的效益，預(yù)計(jì)三年內(nèi)合計(jì)產(chǎn)生預(yù)收款項(xiàng)（含租金收入）近400億元。

集團(tuán)資產(chǎn)成熟一塊注入一塊 不斷提高資產(chǎn)證券化率

證券時(shí)報(bào)記者：公司此時(shí)啟動(dòng)資產(chǎn)注入，背景是什么？基于什么考慮？

徐而進(jìn)：此次重組2016年時(shí)就在籌劃，當(dāng)時(shí)浦東區(qū)委區(qū)政府明確了陸家嘴集團(tuán)兩大改革方向:一是兩輪驅(qū)動(dòng)，上市公司是區(qū)域開發(fā)+金融，2016年時(shí)把三家持牌金融機(jī)構(gòu)通過資產(chǎn)重組注入到上市公司；二是資產(chǎn)成熟一塊注入一塊，不斷提高資產(chǎn)證券化率，逐步實(shí)現(xiàn)整體上市。

去年，浦東新區(qū)發(fā)布《浦東新區(qū)關(guān)于深入推進(jìn)國(guó)資國(guó)企改革發(fā)展 更好服務(wù)引領(lǐng)區(qū)建設(shè)的實(shí)施意見》，共提出26條意見推進(jìn)浦東國(guó)資國(guó)企改革。為貫徹落實(shí)上述意見，陸家嘴集團(tuán)謀劃和推動(dòng)自身新一輪改革發(fā)展，探索“集團(tuán)公司+上市公司”錯(cuò)位發(fā)展、彼此賦能的模式，讓“功能更功能、市場(chǎng)更市場(chǎng)”，全面提升集團(tuán)整體競(jìng)爭(zhēng)能力。

2022年11月28日晚間，中國(guó)證監(jiān)會(huì)網(wǎng)站發(fā)布了《就資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問》，決定在房地產(chǎn)股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施。其中包括：恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資。允許房地產(chǎn)行業(yè)上市公司發(fā)行股份或支付現(xiàn)金購(gòu)買涉房資產(chǎn)，發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)時(shí)，可以募集配套資金。

4家公司資產(chǎn)注入正是上述改革發(fā)展規(guī)劃的重要一步。該項(xiàng)改革對(duì)提升上市公司的資產(chǎn)質(zhì)量和競(jìng)爭(zhēng)力，科學(xué)合理配置陸家嘴集團(tuán)的整體資源有深遠(yuǎn)的意義。

注入資產(chǎn)將帶來良好效益 三年內(nèi)預(yù)計(jì)預(yù)收款項(xiàng)近400億元

證券時(shí)報(bào)記者：擬注入的4家公司，項(xiàng)目質(zhì)量如何？未來盈利情況如何？

徐而進(jìn)：此次改革方向就是要把符合上市公司發(fā)展需要的資產(chǎn)注入。4家標(biāo)的公司，有2家在陸家嘴金融城，2家在前灘，是集團(tuán)目前為止所持有的資產(chǎn)中，與上市公司主營(yíng)業(yè)務(wù)最匹配、市場(chǎng)化程度最高、質(zhì)量最好的資產(chǎn)。

4家標(biāo)的公司項(xiàng)目成熟度不一樣，企榮公司項(xiàng)目去年9月建成投用，租賃情況較好；耀龍公司項(xiàng)目建了一半，辦公樓很快結(jié)構(gòu)封頂，住宅第一期馬上預(yù)售，整個(gè)項(xiàng)目竣工要到2025年；東袤公司項(xiàng)目去年年底剛開工，明年上半年應(yīng)該會(huì)有住宅可預(yù)售；昌邑公司項(xiàng)目也已在去年底開工。

（企榮公司項(xiàng)目）

4家標(biāo)的公司的另一個(gè)特點(diǎn)是都處于浦東引領(lǐng)區(qū)建設(shè)的核心區(qū)，2家公司位于小陸家嘴金融城東擴(kuò)范圍；另2家公司位于前灘,處于金色中環(huán)與五彩濱江的交匯點(diǎn)，選擇這兩個(gè)區(qū)位的項(xiàng)目注入，不僅能夠提高上市公司資產(chǎn)質(zhì)量，也能夠使上市公司在浦東引領(lǐng)區(qū)建設(shè)中，發(fā)揮更重要作用。

4家標(biāo)的公司注入也會(huì)為上市公司帶來一些現(xiàn)金流以及良好的效益。4家公司的項(xiàng)目都是綜合體，涵蓋住宅、辦公和商業(yè)，住宅項(xiàng)目短期會(huì)有大額現(xiàn)金流，辦公與商業(yè)可為公司帶來長(zhǎng)期穩(wěn)定收益，而且從市場(chǎng)角度判斷，陸家嘴和前灘兩個(gè)區(qū)域的辦公與商業(yè)都能夠獲取較好的現(xiàn)金流，預(yù)計(jì)三年內(nèi)合計(jì)產(chǎn)生預(yù)收款項(xiàng)（含租金收入）近400億元。從中期來看，隨著各項(xiàng)目竣工、出租和結(jié)轉(zhuǎn)，上市公司將確認(rèn)收入和利潤(rùn)，有助于逐步降低資產(chǎn)負(fù)債率。

同時(shí)，我們正積極推進(jìn)東袤和耀龍2家標(biāo)的公司與一流的國(guó)際化地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商合作，共同打造上海一流甚至全國(guó)一流的商圈和國(guó)際社區(qū)。

選擇4家標(biāo)的公司注入，可以說我們是經(jīng)過慎重考慮的，進(jìn)行了系統(tǒng)安排，既考慮到上市公司的承受能力，也考慮了上市公司短期收益以及未來發(fā)展，還考慮了上市公司未來可能打開的合作空間。

資產(chǎn)注入可能是常態(tài)化 有條件會(huì)繼續(xù)考慮

證券時(shí)報(bào)記者：陸家嘴集團(tuán)對(duì)上市公司也即陸家嘴的定位如何？未來還將從哪些方面支持上市公司做大做優(yōu)？

徐而進(jìn)：陸家嘴集團(tuán)與上市公司是錯(cuò)位發(fā)展、彼此賦能的關(guān)系，集團(tuán)承擔(dān)政府功能，市場(chǎng)化的運(yùn)作由上市公司開展。

集團(tuán)接到功能性任務(wù)時(shí)，我們也希望通過市場(chǎng)化方法實(shí)現(xiàn)功能目標(biāo)，因此陸家嘴集團(tuán)沒有運(yùn)營(yíng)部門，而上市公司作為集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)，擁有專業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和管理團(tuán)隊(duì)，集團(tuán)把資產(chǎn)都委托給上市公司來運(yùn)營(yíng)，用市場(chǎng)化的經(jīng)營(yíng)模式、市場(chǎng)化的機(jī)制來支撐集團(tuán)功能性任務(wù)。

集團(tuán)層面對(duì)于上市公司的定位是成為“具有卓越競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)商”，希望更市場(chǎng)化，有更強(qiáng)的盈利能力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

把集團(tuán)功能開發(fā)中形成的優(yōu)質(zhì)市場(chǎng)化資產(chǎn)，在條件成熟時(shí)注入上市公司，這是集團(tuán)發(fā)展的一種方向。未來資產(chǎn)注入可能是常態(tài)化，有條件會(huì)繼續(xù)考慮，扶持上市公司做優(yōu)做大做強(qiáng)，原則依然是“成熟一塊注入一塊”。

證券時(shí)報(bào)記者：目前陸家嘴集團(tuán)儲(chǔ)備了哪些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)？

徐而進(jìn)：陸家嘴集團(tuán)資產(chǎn)約2300億元，共分為三大板塊——區(qū)域開發(fā)、金融和文旅板塊。

其中，區(qū)域開發(fā)板塊中，小陸家嘴和世紀(jì)大道兩側(cè)的資產(chǎn)基本都已上市，也就是說，陸家嘴集團(tuán)第一個(gè)10年以及第二個(gè)10年開發(fā)的資產(chǎn)，具有市場(chǎng)化比較優(yōu)勢(shì)的資產(chǎn)全已上市。此次2家陸家嘴區(qū)域的標(biāo)的公司注入后，整個(gè)陸家嘴區(qū)域的核心資產(chǎn)全部按照市場(chǎng)化來運(yùn)作，也解決了上市公司與集團(tuán)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的問題。

陸家嘴集團(tuán)第三個(gè)10年開發(fā)了前灘，目前看資產(chǎn)效益和質(zhì)量都較高，但上市公司在前灘持有的資產(chǎn)量非常少。原因很簡(jiǎn)單，前灘開發(fā)時(shí)，上市公司還在世紀(jì)大道兩側(cè)做兩級(jí)開發(fā)。此次將前灘2家標(biāo)的公司注入，以后有條件，還可以繼續(xù)注入。

（前灘中心）

陸家嘴集團(tuán)的第二個(gè)板塊是金融，目前已全部在上市公司中，接下來還要加大金融板塊投資力度。按照既定的“一優(yōu)一特一重組”戰(zhàn)略方向，該出資的出資、該給機(jī)制的給機(jī)制，該給政策的給政策，推動(dòng)金融持牌機(jī)構(gòu)加快發(fā)展。同時(shí)，上海國(guó)際金融中心建設(shè)過程中，也會(huì)派生出金融領(lǐng)域的投資機(jī)會(huì)，上市公司也會(huì)抓住機(jī)會(huì)，培育壯大自己在金融領(lǐng)域的能級(jí)。

擴(kuò)大區(qū)域開發(fā)版圖 搶抓浦東引領(lǐng)區(qū)建設(shè)機(jī)遇

證券時(shí)報(bào)記者：浦東引領(lǐng)區(qū)建設(shè)將為公司帶來哪些發(fā)展機(jī)遇？未來公司將如何助力浦東引領(lǐng)區(qū)建設(shè)？

徐而進(jìn)：“引領(lǐng)區(qū)”建設(shè)是浦東進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)外開放的重要舉措，也是上市公司擴(kuò)大區(qū)域開發(fā)版圖、提高項(xiàng)目能級(jí)和價(jià)值的重要機(jī)遇。此次項(xiàng)目重組正是我們搶抓“引領(lǐng)區(qū)”建設(shè)發(fā)展機(jī)遇的重要舉措。

“總部經(jīng)濟(jì)”建設(shè)和國(guó)際消費(fèi)中心城市建設(shè)，都需要優(yōu)質(zhì)載體，上市公司即是承擔(dān)著這樣任務(wù)的主體，4家標(biāo)的公司注入，本質(zhì)上是以高質(zhì)量的市場(chǎng)化載體來支撐總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展。目前，前灘已集聚了49家跨國(guó)公司總部，等項(xiàng)目建成后，相信會(huì)有更多總部企業(yè)集聚，助力浦東引領(lǐng)區(qū)建設(shè)。

未來，上市公司一方面將緊密圍繞“金色中環(huán)發(fā)展帶”的前灘、張江區(qū)域和金融城東擴(kuò)區(qū)域，通過建設(shè)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)載體（如耀龍、昌邑、東袤公司項(xiàng)目）、圍繞“五型經(jīng)濟(jì)”“硬核產(chǎn)業(yè)”招商引資、持續(xù)完善綜合配套環(huán)境等方式，營(yíng)造良好的營(yíng)商環(huán)境和商務(wù)氛圍，提高區(qū)域及項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，著力吸引現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)、科創(chuàng)企業(yè)的總部和產(chǎn)業(yè)龍頭集聚，打造有地標(biāo)性和影響力的國(guó)際化高水準(zhǔn)商業(yè)體，并發(fā)揮引領(lǐng)作用，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)匯聚，為浦東引領(lǐng)區(qū)建設(shè)奉獻(xiàn)“產(chǎn)城融合”、“宜居宜業(yè)”的高能級(jí)城市中心和副中心。

另一方面，要把握陸家嘴集團(tuán)層面參與浦東更廣闊區(qū)域開發(fā)、培育文旅板塊的機(jī)遇，打開自身發(fā)展的新空間，努力實(shí)現(xiàn)發(fā)展的新跨越。比如，東袤公司項(xiàng)目的核心亮點(diǎn)不是在建的豪宅、辦公與商業(yè)，而是對(duì)風(fēng)貌建筑的保護(hù)性開發(fā)，將廢棄的筒倉(cāng)、倉(cāng)庫(kù)和碼頭打造成文化休閑娛樂等多種功能集聚的城市綜合體，給城市帶來一種新的消費(fèi)業(yè)態(tài)，讓其重新煥發(fā)生機(jī)和活力，該項(xiàng)目注入到上市公司，可以發(fā)揮示范引領(lǐng)作用，即風(fēng)貌建筑可通過市場(chǎng)化的方式開發(fā)、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，為城市帶來新的活力和價(jià)值，既有經(jīng)濟(jì)效益也有社會(huì)效益。

證券時(shí)報(bào)記者：公司目前在陸家嘴金融城以及前灘持有的資產(chǎn)情況如何？

徐而進(jìn)：公司是陸家嘴金融城開發(fā)建設(shè)的主力軍，從最初“七通一平”成片開發(fā)、土地批租以地招商，到轉(zhuǎn)型后以商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)運(yùn)營(yíng)為主的區(qū)域開發(fā)，長(zhǎng)期深耕陸家嘴，目前，公司在陸家嘴金融城持有辦公、商業(yè)、酒店等項(xiàng)目總建筑面積超過200萬(wàn)平方米。

陸家嘴金融城對(duì)于東擴(kuò)需求自榮成昌邑地塊舊改（2013年）開始，已有10年。未來，陸家嘴東擴(kuò)的空間在浦東大道兩邊，昌邑公司項(xiàng)目和東袤公司項(xiàng)目都是陸家嘴金融城東擴(kuò)的開篇項(xiàng)目，相信將很好地承接陸家嘴金融城的溢出效應(yīng)，增加產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)質(zhì)載體。

前灘區(qū)域開發(fā)由陸家嘴集團(tuán)主導(dǎo)，截至2023年3月末，前灘已竣工項(xiàng)目66個(gè)，總建筑面積364萬(wàn)平方米，占區(qū)域總建筑面積531萬(wàn)平方米的68%，預(yù)計(jì)到今年年底，前灘項(xiàng)目建成量會(huì)達(dá)到78%。上市公司參與了其中的前灘中心城市綜合體（包括前灘中心超高層辦公樓、前灘香格里拉）、34#前灘東方廣場(chǎng)一期、54#地塊等項(xiàng)目的建設(shè)，并與太古地產(chǎn)合作開發(fā)運(yùn)營(yíng)前灘太古里項(xiàng)目。同時(shí)，集團(tuán)所有項(xiàng)目均委托股份公司代建、代管、代銷。

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